BÀI CHIA SẺ: "BÀI HỌC TỪ CHÍNH SÁCH GIẢI CỨU CƠN KHỦNG HOẢNG BĐS TOÀN PHẦN Ở MỸ VÀ TRUNG QUỐC"

[tintuc]

BÀI CHIA SẺ: "BÀI HỌC TỪ CHÍNH SÁCH GIẢI CỨU CƠN KHỦNG HOẢNG BĐS TOÀN PHẦN Ở MỸ VÀ TRUNG QUỐC" 

1. Khủng hoảng nhà đất Mỹ năm 2008

Trước khi hệ thống nhà đất Mỹ đổ vỡ năm 2008, lãi suất liên ngân hàng đã giảm 11 lần trong vòng một năm rưỡi, từ 6,5%/năm xuống 1,75%/năm. Hàng loạt định chế tài chính đã sẵn sàng cho vay mạo hiểm trên thị trường BĐS.

Hoạt động giải ngân diễn ra ồ ạt với mục đích đầu cơ BĐS. Chỉ riêng tại Mỹ, năm 2005, có tới 28% số nhà được mua để đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Khi đó, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp đã lên đến 600 tỷ USD.

Đầu tư BĐS bằng tiền đi vay, nên khi nhà đất trở về với giá trị thực của nó dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán, kéo theo ngân hàng phá sản. Điều này khiến cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.

Tại thời điểm đó, chính quyền liên bang Mỹ và Chủ tịch FED Ben Bernake đạt được thống nhất bơm thêm 900 tỷ USD để giải cứu thị trường BĐS. Đặc biệt, Quốc hội Mỹ soạn ra Bộ Luật "Ổn định kinh tế khẩn cấp" cho phép Bộ Tài chính Mỹ chi ra gần 1.000 tỷ USD để mua lại nợ xấu, đặc biệt là chứng khoán thế chấp bằng BĐS.

2. Khủng hoảng BĐS, trái phiếu BĐS ở Trung Quốc

Phương pháp "giải cứu" BĐS của Trung Quốc hiện nay khá giống Mỹ cách đây 15 năm. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (BPoC) chủ trì bơm vốn cho hệ thống ngân hàng. Trong khi quỹ đầu tư địa phương được sử dụng để mua lại các dự án BĐS dang dở. Ngoài ra, quốc gia này đẩy mạnh tái cấu trúc các dự án BĐS của các doanh nghiệp phá sản thành nhà ở xã hội.

Điểm khác biệt ở Trung Quốc là sáng kiến "3 lằn ranh đỏ". Theo đó, định lượng "sức khỏe" tài chính, tài sản của doanh nghiệp - trên cơ sở đó cấp hạn mức vay vốn ưu đãi. Dĩ nhiên, những doanh nghiệp BĐS nằm ngoài "3 lằn ranh đỏ" sẽ bị đào thải khỏi thị trường.

Về chính sách giá BĐS, phần lớn các quốc gia đều đưa ra các chính sách về định giá, khung giá để thị trường hoạt động. Về nguyên tắc, giá cả do thị trường hình thành và Nhà nước chỉ can thiệp khi xuất tình trạng "bong bóng" BĐS hoặc sử dụng vào các mục đích có tích chất xã hội. Giá BĐS cấu thành từ giá đất và giá tài sản trên đất.

Phần lớn các nước đều có quy định trong các bộ luật liên quan đến vấn đề giá đất, trong đó quy định cụ thể về mục đích, nguyên tắc và phương pháp định giá, hình thức giá đất, sự tham gia dịch vụ định giá, cơ quan thẩm định và kiểm soát giá…

[/tintuc]