Phân tích và dự báo thị trường BĐS giai đoạn từ Quý 4/2022 đến Quý 2 năm 2023

 [tintuc]

Phân tích và dự báo thị trường BĐS giai đoạn từ Quý 4/2022 đến Quý 2 năm 2023 - Thị trường BĐS trong giai đoạn cuối 2022 đến giữa 2023 sẽ đi ngang, có một số nơi BĐS đã tăng nóng trong giai đoạn từ 2019 đến 2021, không bám theo giá trị thực có thể sẽ giảm từ 10-20% vì một số lý do sau (Vĩ mô như siết tín dụng ngân hàng, tình hình kinh tế sau dịch covid bị ảnh hưởng, sập chứng khoán, Bitcoin...mọi người đã nói tới nhiều nên mình không phân tích nữa, mình phân tích các yếu tố trực tiếp nhé) 1. Hiện tại hầu hết các địa phương trên toàn quốc đang trong giai đoạn điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2030, tầm nhìn đến 2050. Đa số các tỉnh chưa công bố quy hoạch, vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh, dự kiến nhanh nhất phải tới quý 2/2023 mới công bố. Điều này ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư và thị trường bđs trên toàn quốc. Nhà đầu tư sẽ không biết được BĐS mình mua có an toàn hay không vì rất có thể vừa mua xong thì bị dính quy hoạch nên còn e ngại, không dám xuống tiền đầu tư thời điểm này. Ví dụ như ở Di Linh có nhà đầu tư mua lô đất giáp mặt nước ở Hồ Tây Di Linh, thời điểm mua quy hoạch sử dụng đất là đất ở + TMDV. Tuy nhiên sau khi công chứng sang tên xong thì Quy hoạch phân khu hồ Tây Di Linh được phê duyệt, 80% diện tích lô đất dính quy hoạch, theo quy hoạch mới là đất giao thông và công viên cây xanh. Cho nên thời điểm này là thời điểm rất nhạy cảm và nhà đầu tư rất e ngại xuống tiền, lý do chính là chưa có quy hoạch rõ ràng. Ở thời điểm này, mình cũng khuyến cáo NĐT khi mua đất nên chọn những BĐS pháp lý an toàn (có sẵn đất ở hoặc quy hoạch đất ở, đất giáp sông, suối, hồ đập thì nên check kỹ ranh giới, hành lang an toàn bảo vệ và nhất là quy hoạch dự thảo 2030) 2. Tiếp tục hạn chế, ngưng phân lô tách thửa ở một số địa phương. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn tới thị trường BĐS bị sụt giảm trong thời gian qua. Cụ thể thấy rõ nhất là tại Lâm Đồng, hiện tại theo văn bản mới nhất quy định về điều kiện phân lô tách thửa do UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành ngày 5/7/2022 thì đối với cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải xin chủ trương đầu tư. Một số địa phương khác thì tạm ngưng nhận hồ sơ phân lô, tách thửa. Hầu hết NĐT đều mua đất diện tích lớn sau đó tách nhỏ ra để bán lại cho NĐT cá nhân hoặc nhiều NĐT góp vốn mua chung sau đó tách ra mỗi cá nhân 1 sổ riêng...nhưng với tình trạng hạn chế, cấm phân lô, tách thửa ở một số địa phương đã ảnh hưởng không nhỏ tới tâm.lý nhà đầu tư. 3. Tăng thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu anh chị nào theo dõi sát bảng giá đất và hệ số vượt hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất ở địa phương mình sẽ thấy rõ qua các năm từ 2020 đến 2021 và 2022 thì hệ số vượt hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất đều tăng lên. (Mỗi năm UBND cấp tỉnh đều ban hành bảng giá đất và hệ số vượt hạn mức sử dụng đất để áp dụng tính thuế). Vd như ở Di Linh, hệ số vượt hạn mức sử dụng đất năm 2021 chỉ từ 1.3 đến 1.9. Tuy nhiên năm 2022 thì hệ số vượt hạn đã tăng lên là 2.0 và áp dụng chung cho tất [/tintuc]